保交樓（時評）
自從二零二一年，中國最大民營地產開發商「某大」出事，傳聞逾萬套商品房積壓、欠債三千億美元、老板許某藉離婚讓前妻捲巨款外逃、許老板被監控等負面消息傳出以來，民眾一直以為中央會出手救市。當時有傳聞說最高領導人表態︰先叫許老板把私人名下的豪宅名車拍賣還債，自己搞出來的事自己負責。顯然，這一輪「地產熱」爆煲所涉金額實在太大，中央也無能為力。早幾個月，據報北京要求金融機構放寬民企貸款限制，協助因資金短缺未能完成土建的項目渡過難關。前兩天，有報道稱幾個省會大城市放寬市民限購住宅，鼓勵市民買第二套房。昨天看新聞得到的最新消息是，央行人民銀行一天內推出多項搞活樓市的措施，「呼籲」地方政府設法幫助在建未成的住宅項目完成全部工程，實現「保交樓」的政策目標；也建議地方政府低價購入空置住宅，用作照顧低收入家庭住房需要的「保障用房」。這是極為罕見的。
央行一日之內推出的多項緩解樓市困局的措施，包括放寬按揭成數、降低首期及放寬限制等。城鄉建設部認為，「保交樓」是牽涉到民生的大事，是國家既定的政策目標。許多民眾預繳了買樓款，如果最後收不到樓，便會造成民眾不滿情緒，影響穩定大局。有地產代理認為，新措施有利釋放儲蓄不多年輕家庭的購買力，有利搞活樓市、令房地產市場重新向着健康正常方向發展，相信近期會保持樓價平穩，不會引發新的「炒風」。但一直有意置業的年輕人認為，一來薪金不高、儲蓄很少，二來前景不明朗，預期收入不穩定，擔心買樓之後壓力太大難負擔。有經濟學者以及城市建設、房地產市場研究專家則認為，數據顯示目前全國各地在建或已完成土建工程的住宅，存貨量遠高於社會實際需求，一些中小城市或者縣城大量收購農地建住宅，根本沒有市場；期望普羅大眾拿出積存的老本去買房、幫助社會突破如今的樓市困局，是不切實際的。
冰封三尺非一日之寒，房地產建設由生地變熟地再規劃建設到完成交樓，周期至少要五六年，所以今天的「樓市困局」，應是近十年來新一波「地產熱」缺乏適當的監管和調控造成的。三十一年前，中國各地掀起房地產開發熱潮，大中小開發商憑藉關係四處圈地，又憑藉關係向銀行借貸。時任總理朱鎔基看到房地產開發過熱的情況，毅然決定由一九九三年下半年起實施「宏觀調控」，遏止開發商借新債還舊債的惡性操作。朱總理的鐵腕「煞車」當然引起許多不滿，也製造了大片「爛尾樓」，但保住了銀行系統，保住了國家資產不再繼續陷入貸款收不回的無底洞，保住改革開放沿正確方向發展，實在是功不可沒。
再看看如今的「地產熱」，貴為龍頭的「某大」為何會變成資不抵債數以萬億計？為何能夠不斷向銀行貸款？那些中小城市甚至農業縣也荒廢農地建住宅，為何連地碼的市場研究都不做就批地？去年底北京宣布拉了幾個國有銀行主管貸款的高層下馬，顯然是因為這些人收受賄款、「吃了人家的嘴軟」，亂批貸款，造成今天大量不良貸款無法追回、銀行蒙受極大損失的慘痛局面。國家出手打大貪總是好的，但多年來國家主管機關監管不到位、銀行監控出現漏洞，造成今天的難以盤活的困局才出手，實在是太遲。（二零二四年五月十八日）
11 comments:
國內人口多，從生活上有很多事情也要關注到，尤其糧食方面，居住，用品也是生活必需...
儘管外界諸多制裁，相信國內可把這些民生問題解決，當然要些時間~~
記得習主席初初積極打貪的一段時間後，紛紛傳出不滿的預測，說習快就會下台了 !
於是我留意著，看他這個包青天，能夠維持多久 ? 看了一年又一年，多年都過去了，習主之位穩如泰山，真是可喜可賀。
謝謝森伯伯和秋姨留意。中國內地有十四億人口，市場巨大，民生事務多，要解決難題也需要時間。一九九四年，有知名人士向老牛公司推薦四川甚縣城的建設項目，老板很謹慎，派老牛先去當地做研究，老牛奉命去做實地調查，包括人口、人均收入，經濟發展、市場需求、商場人流等，最後交給老板的研究報告結論是「不值得做」，老板對老牛的深入週查頗滿意。如今許多地方荒廢農場建住宅，已經引起北京注意，所以出台「保耕地」的指示。今時今日民間發展商建造的商品房已經遠超過市場需求，要消化真的要很長時間。
秋姨說得對，多年來，中國領導人致力打擊貪腐，多名高官被拉下馬，近期又因為銀行不良貸款曝光而追究幾個國有銀行貸款主管，深得大眾支持。但不良貨款問題積累已久，如今即使處置相關官員也無法追回國有銀行資產，很難平息民眾的不滿。
更正︰上一項作者回覆中「深入週查」應是「深入調查」之手誤。
在打貪方面香港絕對要加把勁
謝謝狂小子博友雅評。說得對，雖然香港成天教人要反貪要廉潔，但政界商界反貪仍要加把勁。最近新加坡總理交棒，手機上突然多了許多李顯龍的漢語（新加坡稱「華語」）的講話，其中有一段稱，反貪、廉潔是新加坡成功的要素，新加坡官員公布財產，人民監督做得甚好。有一位印裔部長被曝貪污，立即辭職及退黨，真是嚴厲，因而也令政府有威信。
和平兄說得對。所謂不解，是連老百姓都看得到的問題，為何官方沒有做好預防措施。早幾年「金融風暴」中，美國的「房利美」、「房貸美」破產，應當引起全球警惕。老牛估計，中國方面認為國情不同，因而沒有足夠重視。但從龍頭民營房地產企業過度借貸、資不抵債數以萬億計來看，顯然是行賄銀行貸款部主管、以新債還舊債的惡性操作，這就是機制出了問題而不是沒有預防措施。
中國房地產的問題，當中涉及不少複雜的因素，加上外媒的負面報導，要扭轉劣勢絕非易事。
謝謝發哥垂注。是的，中國房地產發展到今天，確實牽涉許多方面的問題。一些地方政府明白了土地有價之後，不理實際情況賣地建屋，一些發展商只顧用耕地建屋而不顧市場實際需求，如今商品房供過於求，要有一段相當長的時間才可以消化。一些外媒站在「見不得你好」的立場，一心要看你如何「死」，散播許多負面情緒。不過，北京當局看來甚有信心可以掌控局面。
Post a Comment